アパート 運営。 これが知りたかった!アパート経営のすべて【基本編】

アパート経営の収入・年収はどれくらい?

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アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由

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概要 「3棟目アパート」が竣工して1カ月経過したので今回は「3棟目アパート」の運営状況について記載します。 我が家のコロナ対策 私の妻は勤務医なのでコロナウィルスの疑いがある患者と接する機会は極めて高いです。 病院の方針としてコロナウィルスの疑いがある患者は診察しないそうですが、それでも無症状の患者からコロナウィルスを移される可能性は高く、ある程度は覚悟しています。 参考までに我が家で決めたコロナ対策を記載しておきます。 1帰宅時• コートは部屋に持ち込まず手すりにかけて除菌スプレー• うがい• 手洗い 20秒• 加湿空気清浄機をかならずかける• 睡眠時間は長めにとる 3外勤時、外来時• 勤務終了時にうがい• 勤務終了時に手洗い• 車の中では後方に乗車して車は換気のため窓を開ける• 車の中でもマスク着用は必須 4今後の日常生活• 飲み会は基本的に禁止• スーパー銭湯なども当面禁止• 週末に限らず不要不急の外出は避ける 都内はもうウイルスが広がってるとみるべき• 日用品の買い出しはOK• 2人での食事もOK ただし人混みの店は避ける• 外出時はマスク着用必須 5夫婦一方に発熱などの症状が出た場合• すぐに個室に隔離して自宅で静養• 5度が4日続いたらしかるべき機関に電話して今後の対応を受ける• 防犯カメラ取付位置調整 防犯カメラについて当初は赤丸位置に取り付けたのですが道路ばかり映ってしまい建物の出入りが全くわかりませんでした。 仕方がないので下記の位置に取付位置を変更して仮運用してみました。 これで所有物件を全て遠隔で一元監視できる体制が整いました。 (本日は大雪で路面がグチャグチャですので近いうちに掃除にいかないといけないです) 敷地内に車の乗り入れ 先日物件を訪れた際に下記のように土間コンクリートに車のタイヤ跡がびっしりと付いていました。 こうなると中々落ちません。 せっかく綺麗に土間コンクリートで仕上げたのにタイヤ跡を付けられるのは非常に腹立たしいです。 当初は目の前の道路の幅員が3. 6mしかないので車がすれ違う際に私の敷地に乗り上げるのかと思ってましたがどうやら違うようです。 担当者からも謝罪の連絡があったので今後は大丈夫な気がします。 これでも収まらないなら敷地ギリギリの位置にバリケードなど設置するかもしれません。 自転車破損の場合 最悪、車が敷地内に乗り上げられて自転車に接触して破損した場合の扱いですが、車の所有者が特定できた場合は当然車所有者に修理負担をお願いする形になりますが特定できる保障はありません。 では保険で何とかなるか?という形ですが、私が加入している火災保険では対象外になりません。 理由は建物および附属設備については火災保険で補償されますが、自転車は建物の附属設備でないからです。 ただ借主側で加入している家財保険を調べたところ自転車を破損された場合でも家財と見做されて補償されるみたいなのでこうなった場合は借主側の保険で対応してもらいます。 自転車が悪戯やぶつけられて破損した場合に保険でカバーできるか否かは保険会社によっても異なりますし、加入時期によっても違うみたいです。 清掃事務所で看板の貸与 ダストボックスへのゴミ捨てルールは個別に資料を作って入居者全員に配布していますが、清掃事務所へ行って看板を貸してもらってダストボックスに取り付けておきました。 小金井市では似たようなシールを貰えてダストボックスに貼る形になりますが、練馬区の場合は看板を貸与する形になるので申請しないと貸してもらえません。 続々と入居者引っ越し 現地に居ると続々と入居者が引っ越ししてきます。 先日もスーツケースを転がして入居者が入ってきました。 あ、、、よろしくお願いします。。。 想定外だったのが社宅で単身契約でしたので1人で入居してくると想定していたのですが、実際はカップルで入ってくるケースが多いです。 最初から口煩いことを言って険悪になっても困るので状況が改善しないようなら借主側の法人に相談してみようと思います。 まとめ 上記で書いたような細かな出来事はありましたが大きな問題は起きていません。 入居者も入ってきていますが今のところはトラブルもありません。 コロナウィルスの問題で家賃滞納や退去などのリスクも気になりますが、今回は体力のある法人に一括借り上げてもらっているので当面は大丈夫そうですので、コロナウィルスが落ち着くまでは何とか乗り切っていきたいです。

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アパート経営の確定申告で申請できる8つの必要経費について

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他の投資やビジネスと同様に、アパート経営も最初から成功が約束されているわけではなく、リスクはあります。 しかし、予測不能な原因で失敗するというケースは少なく、多くの場合は明確な「理由」で失敗しています。 そこで今回はアパート経営において、失敗する人に共通している5つの理由をお伝えします。 アパートがあれば自然と収入が入ると考えてしまう 当たり前のことですが、アパート経営では入居者がいなければ家賃収入も発生しません。 アパートを建てれば、アパートを購入すれば、何もしなくても満室になり賃料収入が入ると安易に考えている方は失敗します。 そうならないためには、下記のようなポイントに注意する必要があります。 ・空室が発生しても、収支が赤字にならないような対応ができるか ・空室が発生した時に頼ることができる、入居者探しに強い仲介業者を知っているか ・退去者が続出しないような対策を持っているか 新築または築浅で入居者がすぐに決まるような時は、空室が発生しても何とかなるのかもしれません。 しかし、満室の時からや、空室が何室までなら赤字にならないのかなど、シミュレーションをしておくことが賢明です。 アパート経営の手腕は、中長期的な空室対策に現れます。 表面利回りばかりを重視する 不動産投資で重視されるのが「利回り」です。 一般的に利回りと呼ばれている「表面利回り」の計算方法は、以下のようになります。 しかし、表面利回りの高さばかりに注目し、とにかく利回りの高いアパートを安く購入することがベストであると思っている方は、アパート経営で失敗することが多いです。 割安で販売されるアパートは、 ・老朽化しており、今後、大規模修繕が必要になる ・古くて住みにくく、入居者が決まりにくい といった問題が少なくないのです。 割安で売り出されるには、それなりの理由があるということです。 こうした物件は購入後に、多大な修繕費用や回収費用が発生したり、空室が続いて家賃収入が減少したりするので、結果的に利回りが低くなってしまうケースが少なくないのです。 「土地勘のない」エリアのアパートを購入してしまう インターネットで調べたり、大手不動産会社に相談したりすれば、誰でも日本全国の投資向けアパートを簡単に探すことができます。 もし仮に、これからアパート経営を始めようという方が、ご自身の投資条件を満たしたアパートを見つけたとします。 そのアパートの所在地が、居住エリア近郊や生まれ育った地元など、土地勘のあるロケーションであれば良いのですが、土地勘のない場所や何時間もかかる遠方エリアにある場合、のです。 土地勘のないエリアでは現在の周辺環境を把握できていませんし、物件周辺のアパートの入居率も分からないでしょう。 将来の動向を予想することも難しいはずです。 「投資条件を満たしたから」という理由だけで、そうしたロケーションの物件に投資してしまうと、失敗する可能性が高いのです。 アパート管理をおろそかにしてしまう アパートの利回りを高めるひとつの方法は、経営にかかるコストを少なくすることです。 アパート経営のランニングコストといえば、管理業務にかかる費用でしょう。 これを管理会社に依頼すると、一般的に賃料収入の5~8%を支払うことになります。 「自分でやれば費用が浮く」と考えて自分でアパート管理をした結果、失敗してしまうケースがあるのです。 アパートの管理業務は、建物の清掃や入居者からのクレーム、提案への対応が中心です。 副業でアパート経営をされているオーナーが清掃を自分でやろうとしても、本業の都合や急な用事などですぐ対応できないことも少なからずあるでしょう。 また、入居者から自分にクレームなどの電話連絡があっても、「知らない番号だから電話に出ない」「遅い時間にかかってきたから後日にかけ直す」「細かい要望まで面倒を見る必要はない」というようなことになりがちです。 「このアパートは自分の所有物だから」と思うと、つい対応が甘くなりがちです。 実は、こうしたことがになることが少なくないのです。 このような対応が繰り返されると、入居者は「快適に生活できないアパート」という印象を持ち、退去してしまうのです。 経費が抑えられるからといって、アパートの管理をおろそかにすると失敗します。 「赤字でも節税に役立つ」という意識でアパート経営する 「不動産投資は節税対策に有効です」というような記事をしばしばメディアで見かけます。 確かに、減価償却費などを経費計上することで所得税を減らすことは可能ですし、アパート経営を始めた当初は赤字経営になることも少なくありません。 確定申告の際に「損益通算」をすれば、本業の給与所得で払い過ぎた税金を取り戻せるかもしれません。 しかし、いくら節税できるからといってであり、むしろ弊害があるのです。 理由は二つです。 ・金融機関からの信用度が低下する ・現金がストックできない 特に、手元に現金が残らない事が問題です。 アパート経営では、修繕・維持管理などで突発的な費用が発生することがあります。 慢性的な赤字経営の結果、手元に現金がなければ、こうした費用を賄う事ができません。 そうして結局、かもしれないのです。 アパート経営は節税のためにするのではなく、収入を増やすためにするのです。 まとめ これまでアパート経営で失敗を招く5つの理由を簡単にご紹介しました。 最も大切な事は、ご自身のアパートの入居者が快適に暮らせて、あなたの手元にきちんと収益が残るようなアパート経営を目指すということでしょう。 今回ご紹介したポイントに注意しながら、ぜひ、あなたのアパート経営を成功させてください。 【編集部オススメ記事(一部 外部サイトに移動します)】 ・ ・ ・ ・.

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